Perte de valeur vénale du fonds de commerce : protéger ce que vaut votre emplacement

Pour beaucoup de commerçants, le bien le plus précieux ne se voit pas. Ce n'est ni le stock ni le mobilier, c'est le fonds de commerce : le droit au bail, l'emplacement, la clientèle, l'enseigne. C'est lui qu'on a payé à l'achat, souvent à crédit, et c'est lui qu'on revendra au moment de la retraite. Or un sinistre grave peut le faire disparaître sans qu'un seul de ces éléments ait brûlé. Il suffit que le propriétaire des murs décide de ne pas reconstruire, ou que la reconstruction soit interdite, pour que le fonds perde tout ou partie de sa valeur.

L'assurance des biens ne couvre pas ce risque, et la perte d'exploitation non plus, puisqu'elle suppose une reprise d'activité au même endroit. Une garantie spécifique existe : la perte de valeur vénale du fonds de commerce. Elle est méconnue, parfois proposée en option dans les multirisques professionnelles, et elle obéit à des conditions précises.

Ce que la garantie protège : les éléments incorporels du fonds

La valeur vénale d'un fonds, c'est sa valeur marchande, celle qu'un acheteur paierait. La garantie porte uniquement sur ses éléments incorporels :

• le droit au bail et le pas de porte ;
• la clientèle et l'achalandage, c'est-à-dire la clientèle de passage attirée par l'emplacement ;
• l'enseigne et le nom commercial ;
• selon les contrats, la marque.

Les contrats excluent expressément tout ce qui est matériel : immeubles, meubles, matériel et marchandises, qui relèvent de l'assurance des dommages directs.

La garantie n'intervient qu'à la suite d'un dommage matériel garanti par le contrat. La liste dépend des conditions générales. Un contrat du marché retient l'incendie, l'explosion et les risques divers, les événements climatiques, les catastrophes naturelles, les attentats, l'effondrement et les dégâts des eaux. Le vol, en revanche, n'y figure pas. Le lien de causalité entre le sinistre et la perte de valeur est établi à dire d'expert, sur la valeur du fonds au jour du sinistre.

Perte totale et perte partielle : deux situations distinctes

Les contrats distinguent deux cas, avec des conditions différentes.

La perte totale. Elle suppose deux conditions cumulées : l'impossibilité complète et définitive de poursuivre l'activité à l'adresse d'origine, et l'impossibilité de la transférer ailleurs sans perdre la totalité de la clientèle. Ce cas vise les commerces dont la valeur tient entièrement à l'emplacement.

L'impossibilité de rester sur place doit résulter de causes précises, qui varient selon la situation de l'assuré :

• locataire : résiliation du bail par le propriétaire, ou refus du propriétaire de reconstruire le bâtiment ou de remettre les locaux en état ;
• propriétaire : empêchement légal ou administratif de reconstruire, inconnu avant le sinistre, comme un immeuble frappé d'alignement, une reconstruction interdite par les règlements, ou le refus du propriétaire du sol en cas de construction sur le terrain d'autrui ;
• copropriétaire : refus des autres copropriétaires de reconstruire.

Le Code civil explique pourquoi le locataire est exposé. Selon l'article 1722, si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit pendant la durée du bail, le bail est résilié de plein droit, et si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation. L'article 1741 ajoute que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée. Un incendie qui détruit les murs peut donc faire tomber le bail, et avec lui le droit au bail que le commerçant avait payé.

La perte partielle. L'activité peut continuer, mais le fonds subit une dépréciation certaine et définitive, à la suite de l'un de ces faits :

• diminution de la surface exploitable des locaux ;
• perte durable de clientèle ;
• obligation de réinstaller le fonds dans un autre lieu, moins bien placé ;
• augmentation des charges consécutive au sinistre, notamment du loyer.

Sur ce dernier point, un contrat consulté prend en charge l'augmentation de loyer qui permet de rester sur les lieux, pour le temps qui reste à courir sur l'ancien bail.

Comment évaluer le capital à assurer

La garantie s'exprime en capital, et l'évaluation du fonds est l'étape décisive. Les praticiens utilisent des barèmes d'usage, qui n'ont aucun caractère officiel mais servent de référence aux experts et aux tribunaux. Ils expriment la valeur d'un fonds en pourcentage du chiffre d'affaires annuel, ou en multiple de la recette journalière pour certains commerces de bouche et de proximité. Le chiffre d'affaires retenu est souvent la moyenne des trois dernières années.

À titre d'illustration, un barème ancien figurant dans notre documentation situait une boulangerie entre 70 et 80 % du chiffre d'affaires annuel, une optique entre 70 et 100 %, un commerce de chaussures entre 30 et 55 %. Ces fourchettes datent et doivent être corrigées selon l'emplacement, l'état des agencements, la notoriété et le niveau de chiffre d'affaires, les pourcentages baissant quand le chiffre d'affaires devient important.

Deux règles pratiques pour fixer le capital :

• les valeurs issues des barèmes s'entendent généralement matériel compris et stock exclu ; pour l'assurance, on déduit la valeur du matériel, déjà couvert au titre des dommages directs ;
• le prix d'achat du fonds est un repère, mais il vieillit : un fonds acheté il y a dix ans a pu prendre ou perdre de la valeur. Une réévaluation périodique, avec votre expert-comptable, évite une indemnité décalée de la réalité.

Articuler la garantie avec la perte d'exploitation

Les deux garanties se complètent, mais ne se cumulent pas toujours. La perte d'exploitation indemnise la marge perdue pendant l'arrêt, à condition de reprendre l'activité. La perte de valeur vénale indemnise la dépréciation du fonds lui-même.

La règle habituelle est la suivante : les indemnités de perte d'exploitation peuvent se cumuler avec celle d'une perte partielle de valeur vénale, mais jamais avec l'indemnité de perte totale. C'est logique : en cas de perte totale, l'activité ne reprend pas, et la perte d'exploitation, qui suppose une reprise, n'a plus d'objet. Certains contrats précisent qu'en cas de double intervention possible, ils indemnisent selon les dispositions les plus favorables à l'assuré.

Les exclusions habituelles portent sur la grève du personnel, le retard de reprise imputable à l'assuré et la cessation volontaire d'activité. Pour un sinistre relevant des catastrophes naturelles, la franchise appliquée est la plus élevée entre la franchise contractuelle et la franchise légale prévue pour les pertes d'exploitation.

L'essentiel à retenir

• La garantie protège les éléments incorporels du fonds : droit au bail, pas de porte, clientèle, achalandage, enseigne, nom commercial.
• La perte totale suppose l'impossibilité définitive de rester sur place et de se réinstaller sans perdre toute la clientèle.
• Un locataire est exposé : la destruction des locaux peut entraîner la résiliation du bail (articles 1722 et 1741 du Code civil).
• Le capital s'évalue à partir de barèmes d'usage en pourcentage du chiffre d'affaires, matériel déduit, et doit être réévalué.
• La perte d'exploitation se cumule avec une perte partielle de valeur vénale, jamais avec une perte totale.

Questions fréquentes

Je suis propriétaire de mes murs. La garantie m'est-elle utile ?

Oui, dans des cas plus rares mais réels : reconstruction interdite par un plan d'urbanisme, immeuble frappé d'alignement, refus des autres copropriétaires de reconstruire. Le risque principal reste toutefois celui du locataire, dont le bail peut être résilié après la destruction des locaux.

Quelle différence avec la perte d'exploitation ?

La perte d'exploitation compense la marge brute perdue pendant une fermeture temporaire, à condition de rouvrir. La perte de valeur vénale compense la perte de valeur du fonds lui-même, quand la réouverture au même endroit est impossible ou que le fonds sort durablement déprécié du sinistre.

Comment savoir si mon contrat actuel la prévoit ?

Regardez vos conditions particulières : la garantie y figure avec un capital propre. Si elle est absente ou si le capital correspond encore au prix d'achat d'il y a dix ans, faites le point avec un conseiller. Le cabinet étudie votre situation à partir de votre bail et de vos derniers bilans, sur simple demande de devis.