Assurance immeuble : obligations légales, convention IRSI et garanties du propriétaire

Un immeuble réunit plusieurs responsables sous un même toit. Le syndicat des copropriétaires répond des parties communes, chaque copropriétaire de son lot, le bailleur de ce qu'il loue, le locataire de ce qu'il occupe. Quand une canalisation fuit au troisième étage et abîme le plafond du deuxième, la question n'est pas seulement de réparer : il faut savoir quel contrat paie, et dans quel ordre. Beaucoup de propriétaires découvrent à ce moment que leur assurance ne couvre que leur responsabilité, ou que le contrat de l'immeuble ne les protège qu'à titre subsidiaire.

Le droit encadre ces situations à trois niveaux : la loi sur la copropriété, la loi sur les baux d'habitation et le Code civil. S'y ajoute une convention entre assureurs, la convention IRSI, qui organise le règlement des petits sinistres. Voici comment ces règles s'articulent et ce qu'elles imposent de prévoir dans le contrat.

Ce que la loi impose : une obligation de responsabilité civile

Le texte de référence est la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son article 9-1 pose une double obligation. Chaque copropriétaire doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il répond, qu'il soit copropriétaire occupant ou non occupant. Le syndicat des copropriétaires doit, lui aussi, s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

Cette obligation porte sur la responsabilité, pas sur les dommages au bâtiment lui-même. La loi n'impose pas d'assurer les murs contre l'incendie. En pratique pourtant, la quasi-totalité des copropriétés souscrivent une multirisque immeuble qui combine les dommages et la responsabilité, et c'est la seule protection sérieuse : la responsabilité civile ne paie que lorsqu'un tiers est victime, jamais la reconstruction de l'immeuble après un sinistre sans responsable.

La responsabilité du syndicat est large. L'article 14 de la même loi précise que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Une chute de tuile sur un passant, un balcon commun qui s'effondre, une colonne d'eau qui rompt : c'est le contrat de l'immeuble qui est appelé.

Hors copropriété, le propriétaire d'un immeuble entier n'a pas d'obligation légale générale d'assurance. Il reste exposé à l'article 1244 du Code civil : le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction. Un mur de clôture qui tombe sur une voiture garée suffit à engager sa responsabilité.

Bailleur et locataire : qui assure quoi

Lorsque le logement est loué, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 répartit les rôles. Son article 7 g) oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, et à en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur. Si le locataire ne fournit pas d'attestation, le bailleur peut, un mois après une mise en demeure restée sans effet, souscrire une assurance pour le compte du locataire et en récupérer le coût sur les loyers. Cette assurance se limite à la responsabilité locative.

Ce qu'est cette responsabilité locative, le Code civil le dit à l'article 1733 : le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. La charge de la preuve pèse donc sur le locataire.

Le bailleur a pourtant intérêt à s'assurer lui-même, avec un contrat de propriétaire non occupant. Trois raisons concrètes :

• le locataire peut être mal assuré, ou plus assuré du tout au jour du sinistre ;
• entre deux locations, le logement est vacant et personne d'autre ne le couvre ;
• certains dommages ne relèvent d'aucune responsabilité du locataire, comme un dégât des eaux venu des parties communes ou un vice de construction.

Les contrats du marché ajoutent souvent la perte de loyers, par exemple à hauteur d'un ou deux ans de loyer selon la formule, et le recours des locataires lorsque le propriétaire est responsable d'un dommage subi par eux.

Dégât des eaux et incendie : la convention IRSI

Pour éviter qu'un sinistre de quelques centaines d'euros ne mobilise trois assureurs pendant des mois, la profession a mis en place la convention d'indemnisation et de recours des sinistres immeuble, dite IRSI. Elle s'applique aux sinistres dégât des eaux et incendie survenus depuis le 1er juin 2018, avec une révision des règles de recherche de fuite pour les sinistres survenus à compter du 1er juillet 2020.

Son principe est simple : l'assureur gestionnaire est l'assureur du local sinistré. Pour un local privatif occupé, c'est l'assureur de l'occupant, qu'il soit propriétaire ou locataire. Pour un local vacant, c'est l'assureur du propriétaire non occupant. Pour les parties communes, c'est l'assureur de l'immeuble. Des exceptions désignent l'assureur du propriétaire non occupant lorsque l'occupant n'est pas assuré, que le logement est meublé ou saisonnier, ou qu'un congé a été donné ou reçu au jour du sinistre.

La convention distingue deux tranches, appréciées par local, sur le montant des dommages matériels et frais afférents :

• tranche 1, jusqu'à 1 600 euros hors taxes : l'assureur gestionnaire indemnise et renonce à tout recours ;
• tranche 2, de 1 600 à 5 000 euros hors taxes : l'assureur gestionnaire indemnise puis exerce un recours contre l'assureur désigné par la convention.

Au-delà de 5 000 euros, le sinistre sort de la convention et relève du droit commun. Deux précisions comptent pour un propriétaire. D'abord, la convention lie les assureurs entre eux, elle n'est pas opposable aux assurés ni aux victimes. Ensuite, elle a une conséquence directe sur le choix du contrat : un copropriétaire non occupant qui ne s'assure qu'en responsabilité pour un local d'habitation est réputé, pour l'application de l'IRSI, garantir aussi le risque en assurance de choses. Autrement dit, son assureur peut être désigné gestionnaire. Mieux vaut que son contrat le prévoie réellement.

Ce que le contrat d'immeuble doit couvrir

Au-delà des obligations, un contrat d'immeuble bien construit comprend les dommages aux biens (incendie, tempête, grêle et neige, dégât des eaux, vol et vandalisme, bris de glaces, catastrophes naturelles), la responsabilité civile de propriétaire d'immeuble et la défense pénale et recours. Selon l'immeuble, plusieurs options méritent d'être étudiées : bris de machines pour la chaudière, l'ascenseur ou les portes automatiques de garage, effondrement, responsabilité civile du syndic bénévole, protection juridique avec ou sans recouvrement de charges.

Lisez aussi les obligations de prévention, car leur non-respect se retourne contre vous. Un contrat du marché impose par exemple, en période de froid, de vidanger les installations non protégées dans les locaux non chauffés, et de couper l'eau en cas d'inoccupation de plus de trois jours. Un autre réduit l'indemnité d'un bâtiment désaffecté ou squatté à la seule valeur des matériaux de démolition.

Pour établir un devis, nous vous demanderons l'adresse, la qualité de l'assuré (syndicat, propriétaire non occupant, propriétaire unique), la surface développée, le nombre d'étages, les sinistres déclarés au cours des trois dernières années et les garanties souhaitées. Vous pouvez commencer par le formulaire de devis immeuble.

L'essentiel à retenir

• L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 oblige chaque copropriétaire et le syndicat à s'assurer en responsabilité civile, pas en dommages.
• Le syndicat répond des dommages ayant leur origine dans les parties communes (article 14 de la même loi).
• Le locataire d'un logement doit assurer sa responsabilité locative (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989), mais le bailleur garde intérêt à souscrire un contrat propriétaire non occupant.
• La convention IRSI désigne l'assureur du local sinistré comme gestionnaire et répartit les sinistres en deux tranches, 1 600 et 5 000 euros hors taxes.
• Les obligations de prévention du contrat (gel, inoccupation, entretien) conditionnent l'indemnisation.

Questions fréquentes

Je suis copropriétaire bailleur. Le contrat de la copropriété me suffit-il ?

Non. Il couvre les parties communes et, à titre subsidiaire seulement, certains dommages aux parties privatives. Votre obligation de responsabilité civile est personnelle (article 9-1 de la loi de 1965), et un contrat propriétaire non occupant vous protège aussi quand le logement est vide ou que le locataire n'est pas assuré.

Mon locataire n'a pas fourni d'attestation d'assurance. Que puis-je faire ?

Le mettre en demeure par écrit. Un mois après une mise en demeure restée sans effet, l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 vous permet de souscrire une assurance pour son compte, limitée à la responsabilité locative, et d'en récupérer le coût avec le loyer. La mise en demeure doit annoncer cette intention.

Un dégât des eaux de 800 euros vient de l'appartement voisin. Qui m'indemnise ?

Si vous occupez le logement, c'est votre propre assureur, en tant qu'assureur gestionnaire au sens de la convention IRSI. Le montant relevant de la tranche 1, il vous indemnise sans recours contre l'assureur du voisin. Déclarez le sinistre rapidement et conservez photos et factures. Pour un conseil sur votre situation, contactez le cabinet.